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Não bastasse a dura crise econômica que tirou o poder de compra das famílias e, com isso, levou o mercado imobiliário a uma situação crítica, já que menos pessoas estão comprando imóveis, o setor de construção no Espírito Santo tem encontrado outras dificuldades. Burocracias de prefeituras, carga tributária, restrições legais e custos com cartórios têm travado construtoras de lançarem empreendimentos e impedido o setor, que é um dos que mais gera empregos, de se recuperar.
Esses entraves foram apontados na pesquisa Previsão de Lançamentos Imobiliários na Região Metropolitana de Vitória 2019, realizada pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Espírito Santo (Sinduscon-ES) e obtida com exclusividade por A GAZETA. A pesquisa foi feita com as 20 maiores construtoras do Estado, que representam juntas 80% das unidades em obras em terras capixabas.
As dificuldades variam de acordo com o município. Em Vitória, os maiores entraves estão ligados a escassez de terrenos, situação que na avaliação dos empresários é agravada pelo Plano Diretor Urbano (PDU), considerado muito restritivo.
Lógico que tem a questão geográfica nessa escassez de terrenos, mas ainda há muitos espaços para serem edificados em bairros muito horizontais. O setor teria interesse de investir neles, mas para isso o plano diretor teria de ser mais favorável e menos restritivo, afirma o diretor de Economia e Estatística do Sinduscon, Eduardo Borges.
A carga tributária é outro componente que também tem pesado nas decisões. Na Capital, as taxas para aprovação dos projetos são maiores, valores que são pagos antes do lançamento do empreendimento, conforme explica Borges: O desejo do empresário é lançar o prédio com o menor gasto possível antes de iniciar as vendas. Tanto é que a principal forma de aquisição de terrenos é via permuta por unidades.
Desvalorização
Fatores como esses têm feito Vila Velha liderar o número de lançamentos imobiliários nos últimos anos. Mas na cidade também há um grande problema para o setor, que é a desvalorização, com preços dos imóveis baixo em relação aos custos de produção. Tem o componente crise , mas também é fruto da própria competição, com as empresas lançando mais lá. Na região de Itaparica, por exemplo, como tem muita oferta de prédios, as margens de lucro são muito apertadas ou inexistentes, pontua Eduardo Borges.
Apesar de estar sendo a queridinha do setor, Vila Velha também é vista pelos empresários como uma cidade burocrática, com prazos demorados para aprovação dos projetos, o que atrasa o início das vendas e das obras. Há cidades no Brasil que em poucas semanas se aprova um projeto. Aqui, de modo geral, passa de um ano. Isso traz um risco empresarial grande, diz.
Nas duas cidades, que são as que concentram mais empreendimentos, outro problema diz respeito às altas despesas com cartórios de registro de imóveis. Não houve pesquisa específica para Serra e Cariacica.
Mas a maior dificuldade continua sendo a instabilidade da economia. Isso tem feito empresários esperarem e pensarem bem. Hoje, os olhos estão sob a reforma da Previdência, para que se possa enxergar uma situação mais positiva na economia, avalia Eduardo.
Vitória defende regras e Vila Velha avalia mudanças
Diante das dificuldades apontadas pelos empresários da construção civil em Vitória e Vila Velha, A GAZETA procurou as duas prefeituras para uma avaliação desses entraves.
O diretor-presidente da Companhia de Desenvolvimento de Vitória (CDV), Leonardo Krohling, ressaltou que os tributos municipais não são reajustados desde 2013, mas disse que a taxa atual é considerada justa tendo em vista que a cidade tem o metro quadrado mais valorizado, o que também explica o plano diretor mais exigente.
O plano diretor regula as construções com a infraestrutura da cidade. Não adianta liberar toda construção se o município não suporta alguns empreendimentos justamente por não ter área para isso e por ser uma cidade muito procurada, já que muitos querem morar aqui, comentou Krohling.
Em Vila Velha, a prefeitura afirmou, através de nota, que contratou uma empresa especializada em processo digital, e que com esse processo será possível realizar o licenciamento on-line das atividades econômicas e também dos projetos, o que deve dar mais agilidade as tramitações.
A prefeitura canela-verde também disse estar aberta para receber propostas de adequações da carga tributária e que o Plano Diretor Urbano Municipal foi aprovado recentemente e novos empreendimentos já encontram-se em construção em observância ao novo PDM, informou.
Entraves para o setor de construção carga tributária
As altas despesas com tributos e taxas municipais para aprovações e licenças, tanto em Vila Velha como Vitória.
Burocracia
Demora e ineficiência da prefeitura para aprovar projetos, sobretudo em Vila Velha. Em Vitória, a burocracia maior é quanto aos terrenos de marinha.
Escassez de terrenos e restrições no plano diretor municipal
A falta de terrenos em Vitória pela questão geográfica se complica pelas diretrizes do Plano Diretor de Vitória, avaliado como restritivo para edificações.
Despesas cartorárias
Altas despesas com cartórios de registros de imóveis. Hoje, um imóvel de cerca de R$ 200 mil custaria mais R$ 13 mil para fazer o registro e obter a escritura.
Custos
Preço dos imóveis está muito baixo com relação aos custos de produção, sobretudo em Vila Velha, onde as construtoras têm preferido fazer lançamentos.
Instabilidade
A crise ainda é sentida pelo setor, que ainda não tem visto uma retomada efetiva na economia.
Fonte: Pesquisa/Sinduscon-ES
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